契約社員は家を買えるか?その2~いくらの家なら買える?~

当ブログをお読みいただきありがとうございます。

意識低いおじさんのオオサワ(@hikui_ishiki)です。

この記事では、契約社員の私がマイホームの購入を検討してから実際に買うまでの苦痛に満ちた出来事を思い出しながら書いていきます。

最初の記事はこちら

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買う、とは決めたが・・・

とにかく面倒くさかった・・・。

その1でも書きましたが、私達夫婦は揃ってマイホームに興味がありませんでした。

育った環境の影響だと思うのですが、私の実家も妻の実家も持ち家なので、マイホームというものがどういうものか分かっていたんです。特に私は親が住宅ローンで苦労しているところを見て育ってきたので、マイホームはいらない。賃貸の方が気が楽だ!という考えを持っていたくらいでした。私も妻も、賃貸生活の方が斬新だったんですね。恵まれた環境で育ったと言っていいかもしれません。

ともあれ、そんな環境で育った夫婦なので理想も憧れも知識も無く、興味も無いので気が向いた時に適当にスーモを眺めて終わる日々。

気が付けば数ヶ月が経ち、年が明けて2016年になっていました。

しかし、マンションの契約更新時期は迫ってきます。更新時期である2016年の9月末までに決着を付けないと、望まぬ選択をせざるを得ない状況に。

まるで進学に興味が無いけど進学しないと将来不安だから渋々進学先を探す学生のように、たまにヘンテコ物件探して遊んだりしながら本格的に調べ始めたのは2月に入ってからでした。

毎月いくらなら払えそうか

家を買うのが目標ですが、私にとってはあくまでゆとりのある生活をするための手段です。

私にとってのゆとりのある生活とは、お金や社会的立場に囚われず、気楽にのんびり生きること。意識低いおじさんが意識低いまま困らずに生活していけることなので、必死に働かないと返せないような金額の家はNG!

もちろん現在負担が大きいと感じている家賃9万を下回るのは必須です。色々考えて、月々の住宅ローンの返済額は6万円台前半までを目安とすることにしました。

この金額とした具体的な理由は以下の3つです。

1つ目は、転職などで手取りが4万減り、同時に妻が育児で一時的に働けなくなったとしても、今と同水準の生活を維持できる見込みがあること。

手取りが4万減っても家賃(月々の支払い)が9万から6万に減れば現在との差は-1万なので、まあ何とかなるだろうと。

ちなみに4万減った場合を想定したのは、転職するにせよ手取りが4万以上も減る会社には行かないだろうと考えてのこと。5万も6万も手取りが減る会社に転職したら多分生活が成り立たないので、転職による手取り減少は現在-4万円が最大だろうという感じです。

2つ目は、月々6万円台前半だと返済負担率が30%未満であること。

返済負担率とは[年間のローン返済総額]÷[年収]で算出するもので、年収のうち何%をローンの返済に回すかというもの。

サイトによってまちまちなのですが、大体20%~35%の範囲なら安全(ローンが組める・無理なく返済できる)と言われているようです。

これ年収が額面の年収なのか手取り年収なのか分かんないんですけど、手取りの給料が23万くらいの私の場合、6万(6万×12ヶ月=72万)で計算すると

  • 額面年収の場合
    • 72万÷340万=約21%
  • 手取り年収の場合
    • 72万÷250万=約28%

となり、手取り年収でも30%を下回ります。(手取り年収適当だけど、大体あってるはず)

更に、仮に毎月の手取りが4万下がった場合、

  • 手取りが4万減った場合
    • 72万÷228万=約31%

・・・と、これでもギリ30%を超えたくらいなので、ま、なんとかなりそうな気がしました。

そして3つ目は、月々6万の支払いなら問題ないだろうという感覚です。

私と妻の生活において、お金に対するお互いの価値観やこれまでの生活、そしてこれからの生活を考えると、月々6万円の住宅ローンの支払いが不可能になる状況はよほどの問題が起こらない限りないだろうと考えました。

東京近辺では多くの賃貸住宅の家賃は6万を上回るので、住居費6万円未満で生活することは困難です。月々6万の支払いに不安を感じるなら、先に家計を改める必要があるでしょう。
※私は東京近辺に住んでいるので、その価値観です。

いくらの家まで買えるのか

毎月6万円くらいなら払い続けられそうだ、ということは分かったんですが、とはいえ購入対象は家です。マイホームです。

一生に一度の買い物・・・とは限りませんが、その心意気で買う方が良いですよね。買う前から売りに出したり買い換えたりなんて考えていられないっす。

なので一発勝負。一生に一度の買い物のつもりで、家選びは絶対に失敗できません。

価格を上げるほど選択肢が広がり、広くて綺麗で理想的な家に出会える可能性が上がります。

つまり、一生に一度の買い物なのだから、現在の収入で購入できる上限価格の家を買うのが、最も理想に近づける・・・ということになりますね。

まあ、私はゆとりのある生活のために家を買うので月々の返済額を抑える必要があり、そのため限界まで借り入れるつもりはないのですが、いくらまでなら買えるのかは知っておくに越したことはありません。

という訳で、いくらくらいまでなら買える(金融機関がお金を貸してくれる)のかを計算し・・・たいところなのですが、複雑で難しい計算なので自力でやるのは諦め、フラット35のサイトに計算してもらうことにしました。

http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

項目 入力内容 オオサワの例
年収 自分の額面年収 340万
融資金利 確認時点の金利 1.5%
返済期間 住宅ローンの返済期間 35年
返済方法 任意の方法

(基本は「元利均等」)

元利均等
他の借入金 現在支払っている他のローン
(車のローンなど)
0円

他の借入金には毎月支払っている他のローンの毎月返済額を記載します。例えば車で月3万、クレジットカードの返済で月2万の場合は5万と入力します。

融資金利は確認時点の金利を正確に入力すれば正確な借入可能額が計算できますが、銀行・返済年数・返済プラン・ローンを組む時期・そしてローンを組む人の状況によって変わるため、正確な金利はローンを組むその時まで分かりません。

ちなみに、2016年11月現在では大体1.5%くらいなので、1.5%で入力しておけば大きく異なることはないはずです。今はあくまでも自分がローンを組める金額の目安を知ることが目的なので、正確な金利を入力する必要はありません。

返済方法には元利均等と元金均等がありますが、大体の人は元利均等を選ぶようです。それぞれの特徴は、

  • 元利均等
    • 毎月の支払額が一定で返済計画が立てやすいが、金額・期間が同じだと元金の減り方が元金均等より遅いため、最終的な返済額が多くなる。
  • 元利均等
    • 毎月の支払額が一定ではなく、最初が多く徐々に減っていく。金額・期間が同じだと元金の減り方が元利均等より早いため、最終的な返済額が少なくなる。

という感じ。より詳しい内容は以下のページが分かりやすいです。

http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

計算してみた結果

オオサワの場合、借入可能額は2776万円でした。

改めてですが、この金額は年収340万で何のローンも抱えていない人が、金利1.5%の状態で35年ローンを組んだ場合に金融機関が貸してくれる上限金額の目安です。

既に車やらのローンを別に抱えているとその分減りますし、金利が変わっても変わります。とりあえず、オオサワが1人で全力出せば大体2776万円くらいまでの家なら買えそうだということがこれで分かりました。

2776万かあ…

私が買える家の価格の上限は、大体2776万円くらい。つまりこれが金融機関から借りれるであろう金額で、これ以上の家を買うためには頭金を用意する必要があることが分かりました。

そして繰り返しになりますが、私の場合、家を買う目的はゆとりのある生活を送るためなので、上限いっぱいまで借りるつもりはありません。月々の返済額は6万円台前半くらいを目安にしたいのですが、2776万円だと月々いくらの返済になるのでしょうか。

2776万だと、月々の返済額はいくら?

こちらもフラット35のサイトで簡単に計算できるので、またお世話になります。

http://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

項目 入力内容 オオサワの例
借入希望額 先程計算した借入可能額 2776万
返済期間 住宅ローンの返済期間 35年
返済方法 任意の方法
(基本は「元利均等」)
元利均等
融資金利 確認時点の金利 1.5%

融資金利は3つまで入力できますが、1つ入れれば計算できるので2つは空欄で構いません。

入力内容はほとんど借入可能額を計算した時と同じです。

計算してみた結果

計算の結果、2776万を35年ローン、金利1.5%で借りた場合、月々の返済額は8.5万円でした。

オオサワは6万円台前半くらいに抑えたいので、2万円くらいオーバーですね…マンションの家賃とほとんど差が無いので家計に余裕は生まれなさそうです。今の家賃と同じくらいの支払いで家が買える、という考え方もありますが…。

情報が多くなってきたので、各情報を整理します。

  • オオサワの額面年収
    • 340万円
  • 借入可能額(35年・金利1.5%)
    • 2776万円
  • 2776万円の月々の返済額
    • 8.5万円
  • 月々8.5万円の返済負担率
    • 30%

なお、ご存知のとおり額面年収がそのまま懐に入ることはないので、借入可能額はそのままに、手取り年収でも計算してみます。

  • オオサワの手取り年収
    • 250万円
  • 借入可能額(35年・金利1.5%)
    • 2776万円
  • 2776万円の月々の返済額
    • 8.5万円
  • 月々8.5万円の返済負担率
    • 41%

手取り年収で計算すると、25%〜35%くらいが安全であるという返済負担率が41%になっています。250万のうちの102万をローンの返済に充てて、残った148万で1年間生活するということなので、そりゃ余裕がある訳ありません。

もし毎月の手取りが4万下がると返済負担率は45%程になります。本当にそれだけ手取りが減ったら、かなりキツい生活になりますね…。

では、オオサワが目安として設定した月々6万円台前半で返済できる金額はいくらなのでしょうか?

月々6万円台前半で買える家は?

こちらもフラット35のサイトで計算できるので、またまたお世話になります。

http://www.flat35.com/simulation/simu_02.html

毎月返済額に月々の希望返済額を入力し、金利・返済期間・返済方法もこれまで同様に入力。

金利1.5%・期間35年・元利均等で6万と6.5万で計算したところ、以下のようになりました。

  • 月々の返済額が6万の場合
    • 1959万
  • 月々の返済額が6.5万の場合
    • 2122万

月々6万返済で手取り年収250万の場合の返済負担率は約28%。毎月の手取りが4万減った場合でも月々6万返済で31%、6.5万返済で34%と、いずれも返済負担率は35%以下です。この金額ならある程度余裕をもって、多少の給料ダウンが起こっても問題無く返済していけるでしょう。

上限価格は決まった!しかし…

ようやく実際に買う家の価格に目星がつきました。オオサワの場合は、2122万円以内です。

しかし、最大で2122万という金額は一生に一度の買い物の前では心許ないと感じました。貯蓄は120万しかないので頭金には乏しいし、全力出せば2776万までならなんとかなるが、それはこれまでに記載のとおり月々の負担が大きい。

頭金があれば…と、これまで大して貯蓄をしてこなかったことを後悔しました。仮に20歳から10年間、毎月2万貯蓄してたらあと240万くらいあったんですよね。手元にある120万と合わせて360万。同じことを妻もやってたら+200万で560万。あー何やってたんだ私たちは。そんだけあれば月々6.5万の返済額のまま上限価格近い家が買えたのに。

夫婦でローンを組むか?

手元にあるお金は貯蓄の120万だけで、逆立ちしても何も出ません。頭金を貯めて数年後にリベンジするという選択もありますが、その間にだって当然家賃の支払いは必要です。

親に支援を求めるつもりは無いし、実は「土地持ってます」とか「不労所得あります」なんてボーナスステータスもありません。その1で書いたスペックがすべてなので、上限価格を上げるために私が出来ることは、妻の収入を合算し、夫婦でローンを組むことです。

2人の収入でなら選択肢は広がる

私の年収340万に妻の年収を加算すれば440万になります。

この年収での上限価格は金利1.5%、期間35年、元利均等で4191万。一気に4000万台に手が届き、この価格なら素晴らしい家が買えるでしょう。上限価格に苦しめられ、諦める機会は上限2122万よりも遙かに少ないと思われます。

仮に3500万の家を買った場合、440万の年収で上記と同条件なら年間負担率は約29%です。月々の返済額は11万前後になりますが、その分収入があるため無理な買い物では無いでしょう。それなりに頑張れば、恐らく支払っていくことは可能です。

一生に一度の大きな買い物。

頑張って、買ってしまうのも良いんじゃないか・・・?

目的を忘れずに

・・・と、やや悩みはしましたが、我が家は当初からの考えのとおり、私1人の収入でローンが組める範囲の家を買うことにしました。

私が家を買う目的はあくまでもゆとりのある生活を送るためなので、1人で全力ならまだしも、2人で頑張らないと買えない家は完全に目的から外れます。

もちろんどうせ買うならより良い家を!という気持ちは強かったのですが、一生に一度の買い物だからこそ、今後の人生のために目的を見失わないようにしなければなりません。

今回のまとめ

非常に長い記事になってしまいましたが、今回やったことをまとめるとたった2つだけ。

  • 余裕を持って返済できる月々の返済額の確認
  • 現在の年収で購入できる家の上限金額の確認

しかし、ここまで長くややこしい記事になってしまったのは、計算した結果が本当に自分の状況とマッチしているのかの確認までを記載したためです。

「月々6.5万ならゆとりのある生活が出来ると思ったが、実際は全く余裕が無かった」

「色々なサイトに書いてあるから鵜呑みにしたが、自分の家計とまるで合わなかった」

買った後にそんな後悔をしても無かったことには出来ません。何かがあって支払えなくなっても、それは自己責任です。

住宅ローンは最長35年間払い続けることになり、その間の人生で何が起こるか分かりません。何かが起きて家庭内の状況が大きく変わり、組んだ住宅ローンの返済が不可能となってしまったら、家族は家を失い路頭に迷います。家どころか、家族を失う恐れさえあるんです。

そのため、私は今後の人生で起こるかもしれない様々な問題に想像を巡らせ、ある程度の問題が発生してもなおローンの返済を維持できる程度のバッファーを設けておく必要があると考えました。

オオサワの場合、それが月々6.5万以内の返済額だろう、と結論づけたというお話でした。

こんな長い記事、最後までお読みいただきありがとうございました。

つづく・・・

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